一、概述
所謂技術(shù)管理，主要是指保證建筑物智能化系統(tǒng)運(yùn)行效果良好、對(duì)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)行定期檢查和清洗、對(duì)設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行運(yùn)行優(yōu)化與能效管理，以及作好建筑工程、設(shè)施、設(shè)備、部品、能耗等的檔案及記錄工作。
其中，智能化系統(tǒng)為綠色建筑提供各種運(yùn)行信息，影響著綠色建筑運(yùn)行管理的整體功效，是綠色建筑的技術(shù)保障。如果不能有效地實(shí)現(xiàn)各類設(shè)備系統(tǒng)的智能控制，不能完備地進(jìn)行建筑物建設(shè)、運(yùn)行與更新過程的信息管理，綠色建筑的主要目標(biāo)是不可能達(dá)到。建設(shè)部仇保興副部長(zhǎng)提出：“以智能化推進(jìn)綠色建筑，節(jié)約能源，降低資源消耗和浪費(fèi)，減少污染，是建筑智能化發(fā)展的方向和目的，也是綠色建筑發(fā)展的必由之路�！�
綠色建筑對(duì)建筑中公共使用的設(shè)備、管道等的設(shè)置也有要求，一是需設(shè)置在公共部位，二是要確保布置合理，這樣才便于日常維修、改造和更換。同時(shí)，還需對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)、清潔，以保證空調(diào)送風(fēng)風(fēng)質(zhì)符合《室內(nèi)空氣中細(xì)菌總數(shù)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB17093的要求。保持建筑物與居住區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行正常，是保證綠色建筑實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目標(biāo)的基礎(chǔ)。
此外，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈飿I(yè)檔案記錄管理是實(shí)現(xiàn)綠色建筑物業(yè)管理定量化、精細(xì)化的重要手段，對(duì)保障建筑的安全、舒適、高效及節(jié)能環(huán)保的運(yùn)行效果，提高物業(yè)管理水平和效率，具有重要作用。
關(guān)于增量成本：管道維修、空調(diào)清洗、設(shè)備檢測(cè)與管理、物業(yè)檔案記錄無增量成本。智能化系統(tǒng)設(shè)備、分項(xiàng)計(jì)量設(shè)備成本增加較高，目前上海市等地區(qū)對(duì)分項(xiàng)計(jì)量裝置安裝項(xiàng)目有資金扶持政策。
智能化系統(tǒng)特別適用于大型公建以及智能化小區(qū)，管道維修、空調(diào)清洗、設(shè)備檢測(cè)與管理、物業(yè)檔案記錄在住宅建筑、公共建筑中皆適用。
二、技術(shù)措施
1、智能化系統(tǒng)
綠色建筑采用大量的智能系統(tǒng)來保證建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，這一過程需要信息、控制、管理與決策，智能化、信息化是不可缺少的技術(shù)手段。
建筑智能化系統(tǒng)包括通信自動(dòng)化（CA）、辦公自動(dòng)化（OA）和樓宇自動(dòng)化（BA），并將這三大功能結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)的集成。在具體操作時(shí)，可根據(jù)《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB／T 50314和《居住區(qū)智能化系統(tǒng)配置與技術(shù)要求》CJ／T 174，設(shè)置合理、完善的安全防范子系統(tǒng)、管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)和信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)，運(yùn)行安全可靠。
公共建筑智能化系統(tǒng)應(yīng)具備的智能化子系統(tǒng)包括：智能化集成系統(tǒng)、信息設(shè)施系統(tǒng)、信息化應(yīng)用系統(tǒng)、建筑設(shè)備管理系統(tǒng)、公共安全系統(tǒng)、機(jī)房安全系統(tǒng)、機(jī)房工程、建筑環(huán)境等設(shè)計(jì)要素。
首先，需要確何建筑智能化系統(tǒng)定位合理，信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)功能完善，并且能夠支持通信和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用，保證運(yùn)行的安全可靠；其次，建筑通風(fēng)、空調(diào)、照明等設(shè)備自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)技術(shù)合理，系統(tǒng)高效運(yùn)營(yíng)。自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)對(duì)公共建筑內(nèi)的空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)冷熱源、風(fēng)機(jī)、水泵、空調(diào)等設(shè)備進(jìn)行有效監(jiān)測(cè)。對(duì)于照明系統(tǒng)，可采用感應(yīng)式或延時(shí)的自動(dòng)控制方式實(shí)現(xiàn)建筑的照明節(jié)能運(yùn)行。
住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)，從其內(nèi)容上來看可分為小區(qū)物業(yè)綜合管理系統(tǒng)和家居智能管理系統(tǒng)兩大部分，前者包括：社區(qū)安防、信息服務(wù)、計(jì)量收費(fèi)三部分，后者包括家居安防、家居信息服務(wù)、家居智能化控制等。
2、分戶、分類計(jì)量
分項(xiàng)計(jì)量是指對(duì)建筑的水、電、燃?xì)�、集中供熱、集中供冷等各種能耗進(jìn)行監(jiān)測(cè)，從而得出建筑物的總能耗量和不同能源種類、不同功能系統(tǒng)的能耗量。要實(shí)現(xiàn)分項(xiàng)計(jì)量，必須進(jìn)行數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)傳輸、數(shù)據(jù)存儲(chǔ)和數(shù)據(jù)分析等。
分戶計(jì)量與收費(fèi)是指每戶使用的電、水、燃?xì)獾鹊臄?shù)量能夠分別獨(dú)立計(jì)量，并按用量收費(fèi)。
對(duì)于公共建筑，辦公、商場(chǎng)類建筑對(duì)電能和冷熱量具有計(jì)量裝置和收費(fèi)措施；按不同用途（照明插座用電、空調(diào)用電、動(dòng)力用電和特殊用電）、不同能源資源類型（如電、燃?xì)�、燃油、水等），分別設(shè)置計(jì)測(cè)儀表實(shí)施分項(xiàng)計(jì)量；新建公共建筑應(yīng)做到全面計(jì)量、分類管理、指標(biāo)核定、全額收費(fèi)。通過耗電和冷熱量的分項(xiàng)計(jì)量，分析并采取相應(yīng)的節(jié)能措施以符合綠色建筑節(jié)能運(yùn)營(yíng)的目標(biāo)。
對(duì)于居住建筑，要求住宅內(nèi)水、電、燃?xì)獗淼缺砭咴O(shè)置齊全，并采用符合國(guó)家計(jì)量規(guī)定的表具，且對(duì)住宅每戶均實(shí)行分戶分類計(jì)量與收費(fèi)。
在綠色建筑的運(yùn)營(yíng)管理中，首先，要做好全年計(jì)量與收費(fèi)記錄。其次，如果所管理的建筑加入了政府的能耗監(jiān)測(cè)網(wǎng)絡(luò)（目前以大型公共建筑為主），還要配合相關(guān)部門安裝能耗計(jì)量?jī)x表，并按要求傳送相關(guān)能耗數(shù)據(jù)。最后，跟蹤能耗數(shù)據(jù)，準(zhǔn)確找出建筑的能耗浪費(fèi)和節(jié)能潛力，對(duì)癥下藥，做好本樓宇節(jié)能工作。
3、管道維修
建筑中設(shè)備、管道的使用壽命普遍短于建筑結(jié)構(gòu)的壽命，因此各種設(shè)備、管道的布置應(yīng)方便將來的維修、改造和更換。
可通過將管井設(shè)置在公共部位等措施，減少對(duì)住戶的干擾。屬公共使用功能的設(shè)備、管道應(yīng)設(shè)置在公共部位，以便于日常維修與更換。
4、空調(diào)清洗
空調(diào)系統(tǒng)需定期清洗，保證空調(diào)送風(fēng)風(fēng)質(zhì)符合《室內(nèi)空氣中細(xì)菌總數(shù)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB 17093的要求。
空調(diào)系統(tǒng)啟用前，應(yīng)對(duì)系統(tǒng)的過濾器、表冷器、加熱器、加濕器、冷凝水盤及風(fēng)管進(jìn)行全面檢查、清洗或更換�？照{(diào)系統(tǒng)清洗的具體方法和要求參見《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)清洗規(guī)范》GB 19210。
5、設(shè)備檢測(cè)與管理
通過物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的定期檢查、以及對(duì)設(shè)備系統(tǒng)調(diào)試，根據(jù)運(yùn)行數(shù)據(jù)，或第三方檢測(cè)的數(shù)據(jù)，不斷提升設(shè)備系統(tǒng)的性能，提高建筑物的能效管理水平。
6、物業(yè)檔案記錄
首先，在建筑物的管理中不同程度的存在工程圖紙資料、設(shè)備、設(shè)施、配件等檔案資料不全的情況，對(duì)運(yùn)營(yíng)管理、維修、改造等帶來不便。部分設(shè)備、設(shè)施、配件需要更換時(shí)，往往由于找不到原有型號(hào)規(guī)格、生產(chǎn)廠家等資料，只能采用替代產(chǎn)品，就會(huì)帶來由于不適配而需要另外改造的問題。為避免上述各種問題的發(fā)送，可采用信息化手段建立完善的建筑工程及設(shè)備、能耗監(jiān)管、配件檔案及維修記錄。
其次，在運(yùn)營(yíng)管理中，物業(yè)管理方需要按時(shí)、連續(xù)地對(duì)建筑的運(yùn)行情況作記錄，如日常管理記錄、全年計(jì)量與收費(fèi)記錄、建筑智能化系統(tǒng)運(yùn)行數(shù)據(jù)記錄、綠化養(yǎng)護(hù)記錄、垃圾處理記錄、廢氣、廢水處理和排放記錄。各種運(yùn)行管理記錄應(yīng)完整、準(zhǔn)確、齊全。人工記錄數(shù)據(jù)應(yīng)定期轉(zhuǎn)化為電子版，以便于統(tǒng)一管理和統(tǒng)計(jì)分析。